正大冷鲜肉我不做大哥好久了！重庆新正大过会 曾涉黑的它能否迎来二次新生

　　昨日，证监会举行年内第136次发审会议。曾在新三板上市的重庆新大正物业集团股份有限公司中小板IPO申请过会。

　　骤听上去，这可能是一桩再普通不过的新闻，正大冷鲜肉但对于重庆新正大集团而言，却是无异于重新宣判了它的新生……

　　约十年前在重庆市中心解放碑旁，有一个名为都市广场的地方，为当年重庆十大地标性建筑之一。而在距离都市广场几百米之外，有一座重庆大世界酒店。

　　2010年2月，马当因组织、领导黑社会性质组织罪，组织卖淫罪，贩卖、运输毒品罪，行贿罪，故意伤害罪，故意销毁会计凭证罪，赌博罪，虚报注册资本罪，单位行贿罪等罪名，被法院判处无期徒刑。

　　1998年10月22日，大正房地产与大正商场分别出资50万与100万成立重庆大正物业管理有限公司。两家公司的实控人均是马当。

　　2002年5月，大正商场与大正房地产将持股分别转让予马当与王宣，两人分别持有公司51%，和49%的股份。

　　法院裁定，马当持有34.055%股权中9.055%为虚持，不属于其资产，故其实际持股比例应为25%。2015年，法院裁定，马当持有股份中虚持的部分变更登记至王宣名下。而其剩余25%的持股则被公开拍卖。

　　当年8月，王宣经自然人李茂顺、陈建华用竞拍的方式以4454.24万元(其中3000万乃向大正物业拆借)的挂牌价格购得该部分股权。自此，大正物业正式完成“去马当化”。

　　2016年6月，大正物业开始股份制改制，变更为股份有限公司，并改名“新大正”。2017年2月，公司登陆新三板。但同年8月份，公司决定终止在新三板挂牌，原因是它决定要在中小板块IPO。一年之后的六月份，公司报送了首份IPO申报稿。

　　据公司最新的IPO申报稿显示，本次IPO其将发行不超过1791万股，募资金额不超过4.994亿元，主要用于企业信息化建设等五个项目投资。

　　据招股书显示，新大正物业主营业务主要包括综合物业管理服务和专项物业管理服务。其中，综合物业管理服务涉及公共物业、学校物业、园区物业、商业物业、住宅物业五大业态的物管，而专项物业管理服务则包括专项保洁服务、专项保安服务及餐饮服务等。

　　2016至2018年，正大冷鲜肉公司主营收入分别为6.2亿、7.7亿及8.9亿元，占营收总额比例为99.93%、99.94%和99.95%，其余小部分收入主要来自自有房产对外租赁收入，但该部分收入的金额非常小，基本每年收入规模在40万元左右。

　　参考2017年入围TOP100物业公司的262家公司，其平均物业收入为6.89亿元，其中收入5~10亿元的有63家。新大正营收能力在TOP100物业企业中处于中上游水平。

　　而其主营收入中，大部分来自物业服务。报告期内各期，物业服务收入金额分别为6亿元、7.6亿元和8.8亿元，占主营业务收入的比例分别为97.99%、98.47%和98.85%。

　　公司表示，其物业服务收入持续增长，主要是由于物业管理项目数量和管理面积持续增加，导致物业管理服务收入和物业增值服务收入增长所致。

　　按统计，2017年、2018年签约面积增长率分别为17%、4%。报告期间，其签约项目数量分别为240、289及314个，整体呈现上升趋势。

　　总体而言，公司过去三年营收保持稳定增长，且其营收规模处于前列物管公司的中游。似乎并无值得诟病的地方。

　　与一般的房地产公司附带物管公司不一样，新大正属于第三方物管公司，项目资源需要自己开发，旗下管理的项目并不如房地产物管公司一样有稳定的增量保证。正大冷鲜肉去年，公司就撤场了南宁市明月湖相思湖公园项目(签约面积达437万平方米，占当年签约面积的7%)，导致年度签约面积增速大幅下滑至4%。

　　未来，公司经营或会出现更多类似的不确定因素。从总营收增速而言，受次影响，公司去年增速其实出现了一定程度的下滑。

　　从公司十大客户来看，对比前两年名单，基本上变化不大。亦即是说，即使在签约项目上，公司实现了逐年增长，但是新增的项目却并未贡献较多的收入。另外，报告期间，公司在重庆主营业务收入分别为5.45亿元、6.53亿元和7.31亿元，占整个总业务收入的比例分别达到了87.77%、85.09%和82.52%。

　　因此，对于公司未来的营收增长前景，外界亦很难有个确切的预测，甚至从目前现状来看，似乎不具有太大的想象空间。

　　从成本端来看，由于物管行业属劳动密集型产业，其成本大部分来自于人工成本。报告期间，公司人工成本(包含劳务外包和劳务派遣成本)占主营业务成本的比例分别为86.00%、86.96%和87.63%，占比较高。正大冷鲜肉

　　据披露，公司去年全体员工(约18000人)平均工资仅为2873元，显然低于重庆市平均水平。另外，截至去年末，公司总员工人数17673人中，应缴社会保险人数为10510人，城镇保险缴纳人数7849人，“双农保”缴纳人数1675人，社保覆盖率为90.62%，未悉数覆盖。而应缴住房公积金人数则为10510人，已缴住房公积金的人数为4411人，该比例甚至不足50%。

　　显然，正大冷鲜肉在控制人工成本的方式上，公司的做法就是简单粗暴地用低工资与不缴社保、住房公积金的形式解决。

　　但该办法显然并非长久之计。目前，就公司存在众多员工未缴纳社保和住房公积金的问题，发审委员会已提出询问。

　　报告期内，新大正物业管理服务上毛利率从2016年度的20.95%下降到了2018年度的18.97%，公司表示是由于其不断提高社保和公积金缴纳的覆盖比例等因素带来人员成本上升所致。但从披露的数据来看，其覆盖比例实际上并不高，未来若按要求悉数缴纳，其管理服务毛利率可能还将进一步下降。

　　最后，过低的工资亦将影响公司团队的人员构成，造成人员流动过频繁等问题。实际上，正大冷鲜肉在给出月工资平均只有2873元，很难想象公司能提供优质的物管、餐饮等服务。

　　在去年提交的招股书中显示公司2016年归母净利润由此前年报的7026.09万元，改为6111.81万元。2015年的业绩部分亦存在差异。按公司解释，该等差异主要是由于事业部和分公司费用列报错误形成会计差错、股份支付确认金额错误形成会计差错等原因造成的。

　　而在今年提交的更新版招股书中，其2016年归母净利润却由6111.81万元再一步缩减至5663.58万元，再减少448.23万元。

　　另外，在2002年到2008年间，公司进行过不少于7次股权变动，其中涉及多个股东的代持问题。公司股权分为股权职务股、普通股、名义股、库存股。其中，股权激励、预留股权均采用代持的方式。

　　在招股书中，有相当大的篇幅都是解释其股权的变动。至于最后，其股权变动后公司是否真的脱离了“马当系”的影响，就有待细心者慢慢拆分解读了。